Bốn Loại Đất Nông Nghiệp Đầy Tiềm Năng Đầu Tư Sau Ngày 1/8/2024: Cơ Hội, Rủi Ro Và Cơ Sở Pháp Lý

 

Bốn Loại Đất Nông Nghiệp Đầy Tiềm Năng Đầu Tư Sau Ngày 1/8/2024: Cơ Hội, Rủi Ro Và Cơ Sở Pháp Lý

Luật sư Nguyễn Hữu Phước - Công ty luật Phuoc & Partners

Từ ngày 1/8/2024, những thay đổi trong Luật Đất đai sửa đổi chính thức có hiệu lực, mang lại nhiều cơ hội hấp dẫn cho thị trường bất động sản, đặc biệt trong lĩnh vực đất nông nghiệp. Hàng loạt chính sách mới trong Luật Đất đai hứa hẹn mở ra triển vọng đầu tư sáng giá cho các loại đất nông nghiệp tại Việt Nam. Trong số đó, bốn loại đất nông nghiệp được xem là “đất vàng” để đầu tư nhờ vào khả năng sinh lời cao và tính linh hoạt. Tuy nhiên, để đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt, nhà đầu tư cần hiểu rõ cơ hội, rủi ro, cũng như các quy định pháp lý áp dụng cho từng loại đất nhằm nắm bắt đúng thời điểm và giảm thiểu rủi ro.

Đầu tiên, đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích (trừ đất trồng lúa) là loại hình đất đặc biệt, lần đầu tiên được quy định trong Luật Đất đai sửa đổi năm 2024. Loại đất này, khi thỏa mãn một số điều kiện theo quy định, có thể được phép sử dụng cho nhiều mục đích, không chỉ để canh tác nông nghiệp mà còn có thể xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất mà không cần giấy phép xây dựng với điều kiện thỏa mãn tỷ lệ diện tích đất tối đa để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp tối đa tùy quy định của từng địa phương cũng như độ cao và tầng hầm công trình. Bên cạnh đó, Luật Đất đai sửa đổi cũng cho phép đất nông nghiệp có thể được sử dụng kết hợp đa mục đích cho mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi hoặc trồng cây dược liệu, với điều kiện diện tích đất sử dụng cho mục đích phụ trợ không vượt quá 50% diện tích dùng cho mục đích chính là nông nghiệp. Do đó, ngoài chức năng chính là làm nông nghiệp, loại đất này có tiềm năng lớn trong phát triển du lịch nông nghiệp, đặc biệt ở các khu vực có vị trí đẹp như gần núi, sông hoặc danh lam thắng cảnh, thu hút du khách muốn trải nghiệm không gian sinh thái và nông thôn.

Nếu sở hữu đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích, nhà đầu tư có thể khai thác hoạt động phụ trợ để tạo nguồn thu nhập ổn định trước khi bán lại. Thay vì để đất hoang hóa trong thời gian chờ tăng giá, làm giảm giá trị đất và lãng phí tài nguyên, các hoạt động phụ trợ như kho bãi, nhà tạm, homestay sẽ giúp tối ưu hóa lợi nhuận, tăng giá trị mảnh đất và thu hút nhà đầu tư mua lại. Tuy nhiên, để chuyển đổi từ đất nông nghiệp thông thường sang đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích, nhà đầu tư phải hoàn thành thủ tục đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ở địa phương. Hồ sơ gồm văn bản đề nghị sử dụng đất kết hợp đa mục đích, phương án sử dụng đất kết hợp và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện có. Quy trình này là điều kiện tiên quyết để lô đất được phép sử dụng kết hợp, đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.

Mặc dù đất nông nghiệp đa mục đích có tiềm năng lớn như thế, nó cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định về quy hoạch và khả năng chuyển đổi sử dụng. Việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp thông thường sang đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích không phải lúc nào cũng dễ dàng được chấp thuận, vì cần đảm bảo công trình xây dựng trên đất nông nghiệp phải phù hợp, dễ tháo dỡ và không ảnh hưởng đến mục đích chính là canh tác nông nghiệp. Bên cạnh đó, một số khu vực đất nông nghiệp có thể thuộc vùng bảo tồn hoặc dự trữ, hạn chế khả năng khai thác tối đa. Để tránh rủi ro, nhà đầu tư cần tìm hiểu quy hoạch sử dụng đất tại địa phương, đảm bảo khu đất nằm trong khu vực được phép sử dụng kết hợp đa mục đích. Đặc biệt, cần lưu ý diện tích đất sử dụng cho các hoạt động thương mại, dịch vụ phải trả tiền thuê đất hàng năm theo bảng giá đất do Hội đồng nhân dân tỉnh quy định. Nhà đầu tư cần tính toán chi phí này để đảm bảo lợi nhuận từ hoạt động phụ trợ cao hơn chi phí thuê đất, giúp xác định liệu việc chuyển đổi sang đất đa mục đích có mang lại hiệu quả kinh tế thực sự không.

Loại đất thứ hai được đánh giá là hấp dẫn cho nhà đầu tư là đất nông nghiệp nằm trong khu quy hoạch. Đây là đất có tiềm năng cao cho các dự án công ích hoặc phát triển đô thị, là cơ hội cho các nhà đầu tư chiến lược. Theo khoản 5 Điều 49 của Luật Đất đai sửa đổi, thời gian quy hoạch đất có thể kéo dài tối đa 2 năm và có thể gia hạn thêm 2 năm. Đặc biệt, nếu sau thời gian này mà đất không được chuyển đổi, quy hoạch sẽ phải xóa bỏ, nhà đầu tư do đó có thể sử dụng đất theo nhu cầu riêng của mình và do đó giá trị đất sẽ tăng cao. Ngoài ra, lợi thế khi đầu tư vào loại đất này là khả năng nhận đền bù nếu đất bị thu hồi, theo bảng giá đất hàng năm quy định tại Điều 114 của Luật Đất đai sửa đổi trên cơ sở giá thị trường. Trong trường hợp đất bị thu hồi, nhà đầu tư được đền bù theo giá thị trường và nhận trợ cấp tái định cư, chi phí di dời, hỗ trợ nghề nghiệp quy định tại Điều 83 Luật Đất đai sửa đổi, giảm thiểu tổn thất tài chính cho nhà đầu tư. 

Tuy nhiên, rủi ro lớn của loại đất này là nguy cơ đất bị thu hồi đột ngột khi dự án quy hoạch được triển khai, hoặc hết thời gian quy hoạch tối đa. Giá trị bồi thường tại thời điểm đó đôi khi không tương xứng với giá trị thị trường thực tế của đất, đặc biệt ở các khu vực kém phát triển, khiến nhà đầu tư dễ chịu thiệt hại. Để hạn chế rủi ro, nhà đầu tư cần đánh giá dự án quy hoạch và cơ sở hạ tầng xung quanh để xác định tiềm năng sinh lời và tiền đền bù. Điều này giúp nhà đầu tư chuẩn bị vốn dài hạn và sẵn sàng chờ đợi đến khi quy hoạch hoàn thành để đạt được lợi nhuận như kỳ vọng.

Loại đất nông nghiệp thứ ba, có sức hấp dẫn đặc biệt là đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư. Đất xen kẹt là những mảnh đất nằm trong khu dân cư, có lợi thế lớn về khả năng chuyển đổi lên đất thổ cư, từ đó làm tăng giá trị đất đáng kể. Theo Điều 57 của Luật Đất đai sửa đổi, loại đất này có thể chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên đất ở nếu đáp ứng các điều kiện về quy hoạch và mục đích sử dụng. Với vị trí nằm ngay trong khu dân cư đã có hạ tầng hoàn thiện, đất xen kẹt có thể chuyển lên thổ cư để phục vụ nhu cầu nhà ở. Đất này có thể sinh lời mạnh khi nhu cầu nhà ở tăng cao, đặc biệt tại các khu vực phát triển đô thị trong khi Nhà nước cấm các nhà phát triển dự án bất động sản phân lô bán nền tại những khu vực đó làm nguồn cung đất phân lô bị nghẽn.

Dù có tiềm năng như vậy nhưng đất xen kẹt cũng ẩn chứa nhiều rủi ro pháp lý và khả năng chuyển đổi. Theo đó, không phải tất cả các mảnh đất xen kẹt nào cũng đều có thể chuyển đổi thành đất thổ cư, đặc biệt ở các khu vực có quy hoạch công ích như công viên hoặc các khu bảo tồn. Bên cạnh đó, một số lô đất có thể gặp vấn đề tranh chấp quyền sở hữu, nhất là khi lịch sử đất có tính chất phức tạp. Để hạn chế rủi ro này, nhà đầu tư cần xác minh quy hoạch đất tại địa phương và đảm bảo có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời ký hợp đồng rõ ràng về quyền lợi của mỗi bên nhằm tránh tranh chấp.

Cuối cùng, đất nông nghiệp giá quá rẻ là lựa chọn phù hợp cho những ai muốn tìm kiếm cơ hội đầu tư tiết kiệm và dài hạn. Đất này thường có giá thấp hơn nhiều so với bảng giá đất hàng năm của Nhà nước tại thời điểm đó do vị trí xa trung tâm, quy hoạch chưa rõ ràng, hoặc do chủ đất cần bán gấp vì nhiều lý do cá nhân khác nhau. Theo Điều 112 của Luật Đất đai, giá đất hàng năm phải phản ánh giá trị thực của đất, điều này sẽ giúp nhà đầu tư dễ dàng đánh giá giá mua hợp lý nhất cho mình. Đất nông nghiệp giá quá rẻ sẽ phù hợp với những nhà đầu tư nào có vốn dồi dào, và có thể sinh lời lớn khi khu vực này phát triển hạ tầng giao thông.

Tuy nhiên, loại đất này cũng đi kèm rủi ro về vị trí lô đất và tính pháp lý. Đất nông nghiệp giá quá rẻ có thể thiếu sổ đỏ hoặc quyền sở hữu không rõ ràng, dễ dẫn đến tranh chấp hoặc mất vốn. Ngoài ra, nhà đầu tư còn phải chôn vốn tự có hoặc vốn vay ngân hàng trong một thời gian dài, ảnh hưởng đến dòng tiền. Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý và quy hoạch tại địa phương, qua đó dự đoán thời gian chờ đợi dựa trên quy hoạch phát triển đô thị. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần phài có vốn lưu động khá thoải mái để trả lãi ngân hàng trong thời gian chờ giá đất tăng.

Tóm lại, bốn loại đất nông nghiệp trên đều có tiềm năng đầu tư sinh lời cao cho nhà đầu tư sau khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực. Tuy nhiên, để đạt được lợi nhuận tối ưu cho mình, nhà đầu tư cần có kiến thức pháp lý, hiểu rõ quy hoạch địa phương, có vốn lưu động hợp lý và chiến lược dài hạn. Sự kết hợp giữa hiểu biết pháp luật, nguồn tài chính phù hợp và tầm nhìn xa sẽ giúp nhà đầu tư biến những mảnh đất nông nghiệp thành nguồn lợi nhuận bền vững cho mình.